Menos ambientes y cocheras que se ofrecen por separado son dos cambios que aparecen en la oferta de departamentos porteños. El informe de la empresa de inteligencia inmobiliaria Mirando.ai permite comparar qué características tienen las viviendas en venta según la época en que fueron construidas.

La diferencia en las cocheras afecta qué incluye el precio publicado. Entre las unidades edificadas de 2010 a 2014, el 41,4% de los avisos las incorporaba al valor de venta. En las construcciones de 2025 y 2026, esa participación bajó al 13,9%. Al mismo tiempo, los anuncios con cochera opcional o comercializada por separado pasaron del 2% al 14%.

En cuanto al espacio cubierto, la mediana de las unidades construidas desde 2020 es de 46 m². Para las edificadas en la década de 1930, llega a 102 m²: una diferencia de 56 m², equivalente a una reducción del 55%. La cantidad mediana de ambientes también cambió, de cuatro a dos.

El relevamiento se elaboró con 53.424 anuncios activos de departamentos y PH en venta en la Ciudad de Buenos Aires, ordenados por año de construcción. Los resultados describen esa oferta y permiten observar diferencias entre las distintas generaciones de viviendas.

La composición por tamaño muestra el avance de las unidades pequeñas. Los monoambientes representan el 35% de los departamentos construidos en la década de 2020, frente al 1,9% entre los de los años 30. Las propiedades de al menos 100 m² recorrieron el camino inverso: su participación descendió del 53,2% al 9,4%.

El informe ubica la principal transformación en la cantidad de ambientes. La relación entre superficie y ambientes se mantuvo entre 20 y 26 m² durante el período estudiado. Tras una etapa con medianas de entre 60 y 62 m² en las construcciones de las décadas de 1970 a 2000, la superficie volvió a retroceder desde 2010.

Las diferencias entre barrios son amplias. Al comparar viviendas anteriores a 1980 con las construidas desde 2010, Recoleta pasó de 90 a 45 m², una baja del 50%. Monserrat registró una reducción del 41% y Palermo, del 40%. En Villa Devoto fue del 6%; en Villa del Parque, del 8,5%; y en Villa Urquiza, del 9,6%.

El estudio vincula estos cambios con el encarecimiento del suelo, el crecimiento de los hogares unipersonales y desarrollos que buscan obtener más unidades por superficie construida. ¿Qué característica priorizás al buscar una vivienda?